Ante la ausencia de una legislación específica, las diversas variantes del tiempo compartido no encuentran una solución clara y precisa a sus diversos problemas funcionales, agravados si sobreviene la insolvencia de los sujetos involucrados en el sistema.

I - "STATUS QUAESTIONIS"

En una colaboración anterior hemos calificado a la modalidad "negocial" del tiempo compartido (en adelante "tc"), como "proteica", en atención a las diversas figuras "atípicas" que adopta desde su aparición en el contexto de la realidad socio-económica vacacional y turística de diversos países, incluso del nuestro. 

Y, por cierto, con intrincadas conexiones internacionales que se suman a los estructurales, para tornar aun más dificultosa la solución de las vicisitudes operacionales del instituto.(1)

Los consiguientes problemas jurídicos, interpretativos y prácticos, propios de la faz contractual durante la concertación del negocio entre el usuario y el prestador, generalmente por medio de promotores o intermediarios, o luego, en la etapa de su cumplimiento o de su eventual resolución, tienen su origen en la orfandad legislativa, y en las lagunas jurisprudenciales y doctrinarias que ofrece la materia que conspiran contra la funcionalidad del sistema. 

La incertidumbre señalada se ve notablemente agravada cuando sobreviene la insolvencia y el concursamiento de alguno de los sujetos involucrados en el negocio, cuya calificación y encuadre legal se ve obstaculizada precisamente por la complejidad de la "arquitectura" utilizada para implementar cada operación, traducida al papel en un lenguaje a veces confuso que, conservando las distancias, recuerda al de los dispersos constructores de la Torre de Babel. (2)

Estamos en un terreno próximo al sector que los matemáticos han dado en llamar "fuzzy", aplicable por el discurso jurídico a los derechos de propiedad "borrosos", expresión que se ha utilizado para referirse a los activos intangibles basados en el conocimiento, difícilmente registrables por los métodos contables tradicionales.(3)

Esto supone, por consiguiente, el análisis "casuístico" de cada situación concreta a resolver, pero que no desalienta alguna pretensión ordenadora desde el campo doctrinario. 

II - ASPECTOS DE LA EVENTUAL "PATOLOGIA" 

En tiempo de dificultades de recesión o, dicho sin ambages, de crisis económica, la patología, de por sí excepcional en la vida de las instituciones, tiende a convertirse si no en "normal", por lo menos en frecuente y aun habitual. 

Así ocurre en el mundo de los negocios, ya se trate de los contratos o de los propios operadores afectados por la insolvencia, concursamiento o eventual quiebra de sus protagonistas. 

Ni las normas en vigencia en materia del tc, como las leyes francesas de "sociedades de atribución de inmuebles por tiempo compartido", de 1986, y españolas sobre "aprovechamiento por turno de bienes inmuebles para uso turístico", de 1994, ni la Directiva 94/74 de la Comunidad Europea se ocupan particularmente de este aspecto de la operativa, sin duda por considerarlo referido a la legislación específica en materia concursal. 

En el plano de los principios es ésta una metodología saludable, y está muy bien que así ocurra, cuando el instituto se encuentra legalmente regulado y, de tal modo, perfectamente caracterizada cada una de las prestaciones y de los sujetos intervinientes. Tampoco lo hacen los proyectos conocidos en nuestro país. 

Pero, mientras tanto, las soluciones no son tan sencillas y, por consiguiente, entendemos que corresponde a la doctrina ocuparse del tema, ya que es necesario aportar ideas que sirvan para encuadrar con alguna precisión y resolver con acierto en cada caso los conflictos de intereses individuales o colectivos que puedan suscitarse (lo que operativamente podemos traducir como necesarias "para hacer justicia"). 

Los autores que tratan estos temas, y son muchos, exhiben un llamativo optimismo, pues, o bien suponen que no habrá conflictos, o bien que éstos podrán resolverse por los mecanismos comunes, sin necesidad de complicadas indagaciones doctrinarias o jurisprudenciales, lo que consideramos muy lejos de la realidad, en vista de lo que ocurre cuando los entes organizadores del tc se concursan. 

III - LA "PROTECCION DEL CONSUMIDOR" 

1. El criterio enunciado en el epígrafe, con arraigo en el artículo 42 de la Constitución Nacional, suele ser invocado en la etapa que hemos denominado "de promoción" de las operaciones de tc, en el cual el consumidor no es otro que el cliente o el futuro usuario del inmueble o del complejo turístico afectado a la operativa, quien entre otros, goza del derecho "a una información adecuada y veraz". 

Como sabemos, el sistema se promueve sobre una base contractual, precedida por lo general por una intensa publicidad, utilizando diversos medios, que incluyen la visita de "agentes" o "promotores" especializados en el "marketing" del producto, lo que hace necesario dar protección al futuro usuario, generalmente poco informado sobre las "intimidades" del sistema que pasa a integrar. 

Esta etapa incluye una modalidad nacida de la práctica negocial, cual es la firma de un primer documento, consistente en el formulario de "solicitud de reserva", suscripto entre el interesado y el "agente comercializador", como paso previo a la suscripción del contrato definitivo de cesión de derechos y reglamento de tiempo compartido.

2. En la Directiva de la Comunidad Europea y en el derecho comparado se prevén en detalle normas para prevenir la publicidad engañosa sobre nulidad de ciertas cláusulas contractuales predispuestas y asegurar una adecuada información, ya que se instrumenta como contrato de adhesión a condiciones generales predispuestas. 

En nuestro país, resultan aplicables las disposiciones de la ley 24240 de protección al consumidor, particularmente las contenidas en sus artículos 4º y 37. 

Cabe destacar que la "Cámara Argentina de Tiempo Compartido" ha adoptado un Código de Etica con la finalidad de establecer las pautas de comportamiento de sus asociados "para velar por la seriedad de la industria" "y garantizar al público la buena imagen de las empresas comprometidas".(4)

En verdad, para acreditar la buena fe de la parte vendedora, en los contratos suelen incluirse cláusulas por las cuales se deja constancia de que, antes de su firma, aquélla ha dado al adquirente "información veraz, detallada, eficaz y suficiente" sobre el objeto de la operación y le ha exhibido documentación que acredita la existencia de títulos perfectos. 

3. En alguna oportunidad los Tribunales se han pronunciado sobre la aplicación de la ley 24240, sosteniendo que para que se configure la infracción prevista por el artículo 36, por falta de precisiones en la documentación que se extiende con motivo de la operación de tc, no se requiere la intencionalidad fraudulenta en su autor, pues lo que se pretende es preservar a los consumidores en general, a fin de evitar equívocos en la naturaleza y en los alcances de los servicios que se ofrecen al público, que puede generar en los posibles interesados comportamientos erróneos en relación a su interés respecto del verdadero servicio que se ofrece.(5) 

4. También se dijo que si en el contrato de tc, motivo del pleito, los documentos en los cuales se formalizó la operación estaban expresados en idioma inglés, ello configura una infracción al artículo 4º de la ley 24240 si el contratante no pudo conocer suficientemente los alcances de los términos del convenio que iba a celebrar, siendo irrelevante, a los fines de la eximición de la responsabilidad de la vendedora, pretender la traducción de tales actos, toda vez que no se la sancionó por extender una escritura pública en idioma extranjero, sino "por una falta de información suficiente al consumidor".(6)

5. En otro orden de cosas, se resolvió que "la actividad de ventas del sistema de tc no se encuentra comprendida en lo establecido por la ley 14546 (Estatuto del Viajante de Comercio) que sólo es aplicable a los que venden mercaderías, es decir, cosas muebles, y también las referidas a coberturas médico-asistenciales, espacios de publicidad, paquetes turísticos, etc." (7)

IV - DISFUNCION DEL SISTEMA: LA INSOLVENCIA DE LAS PARTES Y LAS MODALIDADES OPERATIVAS

1. Es importante abordar este punto, con vistas no sólo a la protección del usuario o del adquirente, sino para esclarecer el alcance de las relaciones jurídicas derivadas del contrato cuando razones, generalmente atribuidas a causas de índole financiera, vienen a frustrar lo que en su momento fuera anunciado por la entidad promotora como un negocio rentable y atractivo.

Es decir, interesa sobremanera determinar las consecuencias que tienen para el contrato que nos ocupa el concurso y quiebra, no ya del usuario, sino de la contraparte, y para ello será previamente necesario: 1) determinar los sujetos que intervienen según las distintas modalidades; 2) analizar dichos efectos respecto de la carga de verificar, y 3) ver los supuestos en los que el contrato podría ser ineficaz frente a la quiebra posterior de alguno de dichos sujetos.

2. Tal como surge del análisis y de la clasificación de los antecedentes formulados anteriormente (8), los métodos para instrumentar y llevar a la práctica la operatoria que nos ocupa se agrupan en dos categorías bien diferenciadas: a) los que transitan el camino de los derechos reales, y b) los que utilizan las vías contractuales.

Los primeros buscan las soluciones a través de los derechos "in rem", en torno de la configuración de nuevas formas de dominio, condominio, propiedad horizontal, o derechos reales de usufructo, uso y habitación.

Los proyectos doctrinarios y legislativos se inspiran en las nuevas formas de dominio y, en verdad, los derechos reales, al crear una relación directa entre el titular y la cosa, y merced a su publicidad registral, que les da oponibilidad "erga omnes", son los que mejor garantizan los derechos del adquirente.

Frente a este criterio, resulta de interés recordar que en la legislación española, dada la imprecisión del derecho, se prohíbe toda referencia a la propiedad.

En la práctica, en nuestro medio se utilizan con preferencia las modalidades que siguen las vías contractuales, tales como la cesión de los derechos personales de uso y la participación en el paquete accionario de las sociedades titulares del edificio afectado al complejo turístico.

V - LA SITUACION CONCURSAL Y LOS DERECHOS "IN REM"

1. DERECHOS REALES SOBRE LA COSA PROPIA

En tal caso, ya se trate de un complejo constituido sobre la base del condominio, o de la propiedad horizontal, por regla general no hay un sujeto de derecho distinto de los copropietarios susceptible de concursamiento (veremos que, en algún caso de excepción, existe tal sujeto).

Lo que sí puede ocurrir es que, una vez firmado el boleto, pero antes de la escrituración a nombre del comprador del dominio de la parte indivisa o de la unidad funcional, se produzca la falencia de la vendedora, supuesto en el cual serán de aplicación, en su caso, las reglas resultantes del artículo 1185 bis del Código Civil y del artículo 146 de la ley de concursos y quiebras.

El tema trae consigo un matiz controvertido, a saber: si el comprador debe o no verificarse como "acreedor" de una obligación de hacer, o simplemente oponer el boleto al concurso para obtener la escrituración (ver al respecto lo expuesto infra en el pto. VII). 

Situación muy particular plantea el proyecto de "multipropiedad inmobiliaria" (tiempo compartido) de los diputados Luis F. Bianciotto y Antonio G. Caballaro, por el cual, curiosamente, el "muticonsorcio" integrado por los multipropietarios del tc en condominio, es considerado como persona jurídica, de conformidad con el inciso 2) de la segunda parte del artículo 33 del Código Civil, lo que posibilita su concursabilidad, con arreglo al artículo 2º de la ley de concursos y quiebras.(9)

2. DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA

Se trata de la cesión al usuario de derechos reales, tales como el usufructo, o el uso y la habitación sobre un inmueble de propiedad de la cedente, o de un tercero de quien ésta ha recibido la facultad de transmitirlo.

2.1. Inconvenientes

En su momento, hemos puntualizado la dificultad resultante del régimen legal de estos derechos, en cuanto se refiere a su limitación en el tiempo y a su extinción en caso de muerte del beneficiario (pues no son transmisibles "mortis causa").

De todas maneras, dentro de la práctica negocial, se ha procurado superar estas dificultades mediante la renuncia del propietario al artículo 2920 del Código Civil (extinción del derecho por la muerte del usufructuario) en base a los artículos 2952 (el derecho de uso y habitación se rige por los títulos que lo han constituido) y 2969 (lo dispuesto sobre la extinción del usufructo se aplica a los derechos de uso y habitación).

Pero como señala una distinguida especialista, los derechos reales no sólo configuran un "numerus clausus", sino que su estatuto está impuesto por la ley, y debe ser respetado por los particulares por el predominio del orden público en la materia.(10)

En verdad, los derechos reales ya constituidos formalmente sobre un inmueble ajeno son inmunes al concurso o quiebra del titular del dominio, al cual le son oponibles durante el período de su vigencia, pues no es la falencia una circunstancia extintiva de tales derechos "in rem", cualquiera sea la interpretación que se pretenda dar a la conocida y notoria asimetría sobre "causas generales de extinción de los derechos reales" existente entre la nota al artículo 2505 del Código Civil (tomada de Maynz) y el texto del artículo 2918 (inspirado en Freitas).(11)

Pero tal inoponibilidad frente a terceros, y al concurso en particular, depende de que el derecho se haya constituido por título suficiente (con aptitud para transferir derechos reales) y que se encuentre debidamente inscripto en el Registro (art. 2505, CC), sin perjuicio de la posesión, en el caso "cuasiposesión", en sentido romano (por no tratarse del dominio), requisito común para estos derechos (art. 577, CC).(12)

Si así no fuera, pensamos que no puede aplicarse por analogía lo predicado por el segundo párrafo del artículo 146 de la ley de concursos y quiebras, precisamente por tratarse de una norma de excepción que literalmente sólo beneficia al adquirente de buena fe, titular de un boleto de "compraventa" de inmuebles, si hubiera abonado el 25% del precio. 

Pero quedaría en pie la posibilidad dada por el primer párrafo de dicho artículo 146 sobre continuación de los "contratos inconclusos".(13)

2.2. Notoria desprolijidad 

Se utilizan contratos de tc en los cuales la propietaria cede al usuario el derecho real de uso y habitación sobre un inmueble en construcción, con la salvedad de que, si en la fecha de la escrituración (que no se determina) la unidad elegida no estuviera disponible o habilitada, la propietaria está habilitada para entregar otra de similar ubicación y características. 

Esta indeterminación absoluta de la cosa, que sirve de asiento al derecho real, torna muy dudosa la validez del contrato como título apto para transmitirlo, sin perjuicio de que valiera como fuente de derechos personales, en las condiciones del artículo 2502 del Código Civil. 

3. Párrafo aparte merece la contratación de semanas "flotantes", porque, en tal caso, la variación en el tiempo no quita la permanencia de la relación y la determinación de la cosa contratada, lo que no obsta al derecho de "canje" de su titular dentro de un sistema de intercambio dentro del país, o internacional.

4. CONCURSO Y PACTO DE INDIVISION 

Este pacto es uno de los medios para organizar el tc mediante un condominio entre los copartícipes, a pesar de la limitación temporal impuesta por el artículo 2715 del Código Civil (algunos de los proyectos legislativos proponen, precisamente, extender el tiempo de la indivisión forzosa). 

Según lo abona caracterizada doctrina, en caso de concurso o quiebra de los condóminos, el pacto de indivisión, convenido por los propios condóminos, sería válido y oponible al concurso, si ha sido constituido con los recaudos legales, tal como en el caso de los inmuebles, mediante escritura pública e inscripción registral.(14)

5. EDIFICIO EN CONSTRUCCION 

En este caso, no cambia la solución propia de una obligación destinada a transferir derechos reales si el inmueble o las respectivas unidades se encuentran debidamente individualizadas y, por lo tanto, determinado su objeto.

VI - EL CASO DE TC CONFERIDO COMO DERECHO PERSONAL 

1. CESION TEMPORAL DEL USO Y GOCE DEL ESPACIO (CON PRESCINDENCIA DEL CORRELATIVO DERECHO REAL) 

Las prestaciones anexas a estos convenios les dan la calidad de contratos innominados, pero su base es claramente una locación de cosas (conforme al art. 1493, CC), a la que suele agregarse una prestación de servicios complementarios. 

En el caso de los departamentos para vacaciones, su destino es, sin ninguna duda el de una vivienda (ocupación de un complejo habitacional), si bien calificada por el uso alternado y periódico (pero utilizada para vivir en ella por ciertos períodos). 

Precisamente, las locaciones temporarias, con muebles, y con fines turísticos, son excluidas del plazo legal mínimo de la locación por el artículo 2º de la ley 23091. 

Se advierte que no hay mucha distancia conceptual entre estas locaciones temporarias, con muebles y finalidad turística, con el uso y goce temporario del tc. 

Cabe la salvedad, a favor del enunciado propuesto, de que, en las primeras, el precio de la locación temporaria (alquiler), sólo se paga durante la ocupación del inmueble, mientras que en el tc la relación, si bien alternada, puede subsistir por muchos años, durante los cuales no se interrumpe el pago del precio convenido, y el usuario, además de los gastos, paga una cuota anual "de sostén". 

Por lo tanto, en la hipótesis de un concurso sobreviniente al contrato, serán aplicables sin gran esfuerzo hermenéutico las disposiciones del artículo 157 de la ley concursal, que no excluye las locaciones temporarias (como sí lo hace para sus propios fines la L. 23091). 

Con esta asimilación a la locación, ha de quedar convenientemente preservada para el usuario la tenencia y la utilización del inmueble dentro de las condiciones de tiempo y espacio estipuladas. 

Con respecto a los servicios adicionales, los regulará el juez en ejercicio de las atribuciones que le confiere el artículo 159 de la misma ley concursal dentro de las pautas allí previstas. 

2. ENTREGA AL USUARIO DE ACCIONES DE LA TITULAR DEL INMUEBLE

En este punto, deben distinguirse diversas situaciones: 

2.1. Primer caso: acciones prometidas, pero no entregadas 

a) Es condición del contrato que el adquirente, luego de pagar la totalidad del precio establecido por el derecho de uso y goce, adquiere una acción de la sociedad "propietaria", titular del dominio.

b) El precio de compra pagado por la adquirente se imputará al precio de compra de la acción, sin pago adicional alguno.

c) La acción queda indisolublemente unida al contrato. De tal modo que, al transferir el contrato, se confiere el derecho a adquirir la acción.

d) Frecuentemente, la operación se celebra con intervención de un tercero (la "otorgante"). 

Si el adquirente no pagó el precio, se trataría de un contrato con prestaciones recíprocas pendientes y, en caso de concurso preventivo de la sociedad, será aplicable el artículo 20 de la ley de concursos y quiebras. 

Si ya lo pagó, ¿tendrá derecho a pedir en el concurso el cumplimiento de las prestaciones pendientes? Pensamos que sí, por tratarse de obligaciones no dinerarias, de futuro, susceptibles de cumplirse durante el proceso concursal. Con mayor razón si se trata de una relación locativa. 

En caso de quiebra, la situación varía pues, en principio, la posibilidad del cumplimiento del contrato dependerá de que se resuelva o no la continuación de la explotación de la fallida (art. 144, LC). 

Pero queda a salvo lo dicho en cuanto a la existencia de una relación locativa pues, en tal supuesto, este derecho no se vería afectado por el estado de quiebra del locador, conforme a lo dicho en el punto VI-1. 

2.2. Segundo caso: acciones ya recibidas por el adquirente 

a) Suele pactarse que la tenencia de la acción otorga a su titular "únicamente el derecho de uso que ha adquirido mediante el contrato". Con esta finalidad, a veces simplemente se venden "acciones de uso".

b) Es objetable la redacción de tales cláusulas, pues una acción representa siempre una porción del capital de su emisora, en el caso integrado por el precio pagado por el adquirente, sin perjuicio de las prestaciones accesorias que pudieran acompañarlas (art. 50, L. 19550 de sociedades comerciales; en adelante, LSC).

c) Pero no existen en nuestro ordenamiento societario acciones sin capital de puro goce. Cosa distinta son los bonos de goce dados en canje de acciones amortizadas (art. 228, LSC), situación que no puede justificar una confusión en la redacción de los contratos.

d) Las prestaciones accesorias, para ser tales y regirse por el derecho societario, deben resultar del contrato o estatuto de la sociedad anónima con los recaudos del artículo 50, LSC, y en caso contrario, se consideran obligaciones de terceros. Y no pueden consistir en dinero.

e) Pero además, en el caso que nos ocupa, la acción va indisolublemente unida al contrato de tc, de modo que, en verdad, lo que contiene es una contraprestación accesoria no sólo de uso sino de goce de determinados servicios, conferidos por la sociedad al tenedor de la acción.

f) Bien se ve entonces que, dentro del marco legal organizado por el contrato, más allá de su redacción defectuosa, conviven dos regímenes jurídicos diversos, el uso y el goce del tiempo compartido, que se regirá por un reglamento de administración, y el derecho del accionista propio del "status socii", regulado por el estatuto de la sociedad anónima.

g) Esta coexistencia guarda cierta analogía con la inescindibilidad entre la propiedad de un lote y la tenencia de una acción, que impide separar la titularidad y la transferencia de ambos derechos, propias de un "club de campo", situación que, en un caso judicial, debió ser considerada al tratarse de la quiebra de un accionista.(15)

h) Si el uso y el goce comprometido contiene una relación locativa, en caso de quiebra de la sociedad titular del inmueble no se altera la situación, pues dicha relación, ajena al derecho societario, continúa produciendo sus efectos legales a favor del usuario, y debe ser respetada por quien resulte comprador en la eventual liquidación de la quiebra (art. 157, LC).

i) Si la operación consiste lisa y llanamente en la compraventa de acciones para el solo uso de bienes de la sociedad titular, sin relación de base locativa, sin duda la quiebra y la disolución de la sociedad llevarán a la extinción del derecho del usuario en su rol de simple accionista de la fallida, distinción que, en apariencia, puede suscitar graves dificultades interpretativas. 

2.3. Otra irregularidad 

En algún formulario se otorga el "compromiso" de compraventa de acciones de uso "que se dirán", de las que no se especifica su cantidad, ni tampoco su valor nominal, ni ningún otro dato para identificarlas, y que confieren derechos sobre unidades construidas y a construirse, cláusulas que tornan muy dudosa la validez del contrato por la indeterminación de su objeto (art. 1333, CC).

3. ENTREGA AL USUARIO DE ACCIONES DE LA "ADMINISTRADORA"

Esta variante no parece tener un fundamento racional ni económico, pero de todas maneras se utiliza en la práctica del negocio. 

El concurso o la quiebra de tal entidad intermediaria, a nuestro juicio, podría modificar la relación funcional, pero de ninguna manera vendría a alterar los derechos del usuario con respecto a la sociedad titular del dominio del inmueble.

VII - EL TEMA DE LA VERIFICACION 

Cabe preguntarse si los sujetos caracterizados precedentemente como usuarios, titulares de un derecho a la eventual escrituración de la propiedad (en condominio o en propiedad horizontal) o de otro derecho real, o bien de un derecho personal de uso y goce, "son técnicamente acreedores", y deben acudir al concurso o a la quiebra a fin de verificar sus "créditos" e integrar la masa en tal calidad. 

1. TITULAR DE UN DERECHO A LA ESCRITURACION 

Un análisis efectuado por el doctor Eduardo Monteserín llevaría a la conclusión de que sólo deben verificarse los créditos dinerarios o aquellos susceptibles de apreciación pecuniaria, no así el derecho a la escrituración, cuyo titular pretende oponer su boleto al concurso, pero no quiere integrar el pasivo, ni participar de la votación de un acuerdo que no le es oponible, ni tampoco cobrar un eventual dividendo.(16)

En verdad, como lo reconoce dicho autor, existe una práctica generalizada en pro de la verificación, por lo menos en forma "subsidiaria" para el hipotético caso de frustrarse la escrituración, lo que no nos parece del todo mal a partir del sabio principio de "eventualidad procesal". 

Tal sería el caso de las promesas de tc que quedarán resueltas por la falencia del sujeto, generalmente la sociedad anónima otorgante de tales derechos. 

Tal vez podría buscarse otro de los numerosos medios de acceder al pasivo, desarrollados por el autor citado en la anterior comunicación académica.(17)

Esta cuestión bifurca el camino de la insinuación concursal en dos ramales: 1) el de la verificación de créditos (que es proceso tradicional en materia concursal) y 2) el del reconocimiento de derechos que, si bien son créditos en sentido muy amplio, en rigor no lo son, en cuanto no tienen por objeto una prestación pecuniaria o susceptible de conversión en dinero. 

Este último aspecto del problema no se encuentra bien resuelto, y es explicable que así sea, porque el derecho concursal, destinado en su origen a atender los efectos de la insolvencia de los mercaderes, no estuvo preparado para resolver los problemas derivados de las obligaciones de hacer, propias de los negocios inmobiliarios, dado que sus protagonistas no se ocuparon de tales operaciones (situación esta última de la que son reflejo histórico los arts. 8º, incs. 1) y 2), y 452, inc. 1), CC). 

2. TITULARES DE UN DERECHO PERSONAL

En la etapa del concurso preventivo, va de suyo que mientras estén en el uso y goce del bien, en la medida del contrato, estos "acreedores", en verdad "destinatarios de la actividad de la concursada", nada tendrán que verificar, sino tal vez obtener el reconocimiento de sus derechos por el concurso, lo que es algo bien distinto, por la sencilla razón de que no habrán de integrar la masa pasiva.

En caso de quiebra, la situación se complica, pues si la falencia produce la resolución de pleno derecho de tales contratos, el usuario sólo tendrá que verificar lo que en consecuencia se le adeude.

Si, por el contrario, se decide la continuación de los contratos, le bastará con obtener el reconocimiento de su derecho para continuar en el ejercicio del uso y del goce que por dicho convenio le corresponde. 

VIII - LOS PRIVILEGIOS 

1. Los pedidos de verificación de parte de los adquirentes de espacios en tc suelen invocar un privilegio, que por lo general es desconocido en las resoluciones judiciales. 

Al respecto, cabe anotar que el derecho real, de por sí, no otorga privilegio, sino que la preferencia corresponde a los créditos garantizados con determinados derechos reales, como la prenda, la hipoteca y el "warrant" [art. 241, inc. 4), LC]. 

Lo que sí podrá exigir el titular de un derecho real de uso y habitación o de usufructo, es el reconocimiento de su "ius preferendi", que le otorga la facultad de excluir a los derechos personales y a los derechos reales constituidos con posterioridad.(18)

2. Suele darse la colisión entre el derecho real o personal reconocido al adquirente del tc y la hipoteca preexistente sobre el mismo edificio.

La situación ha de resolverse con arreglo a los artículos 141, inciso 4), y 243 de la ley de concursos y quiebras. 

Si se trata de derechos reales, la preferencia debe reconocerse teniendo en cuenta la prioridad de la respectiva fecha de inscripción. En el caso de los derechos personales, salvo fraude, no podrá discutirse la preferencia del acreedor hipotecario.

IX - LA INEFICACIA 

Se supone el cuestionamiento de actos de atribución de tc celebrados en el período de sospecha. Puede existir un perjuicio para la masa en la medida en que dichos actos suponen una carga que afectará los bienes, afectando su valor. 

A la inversa, pueden darse actos fraudulentos destinados a frustrar el goce de los derechos del adquirente. 

El tema es susceptible de un estudio particularizado y en profundidad que escapa a los límites, y aun de los fines de esta colaboración. 

X - CONCLUSIONES

1. El difundido negocio del tc se desarrolla en nuestro medio sin contar con un marco regulatorio de fondo, ni el apoyo de antecedentes doctrinarios o jurisprudenciales suficientes para permitir su desenvolvimiento sin tropiezos de orden legal.

2. Como consecuencia de esa carencia normativa, los contratos se formalizan mediante una diversidad de formularios redactados en lenguaje confuso, con cláusulas desprolijas, cuando no defectuosas, y aun de dudosa validez (ver ptos. V-2.2 y VI-2.3) que provocan una gran confusión. La consiguiente inseguridad jurídica atenta contra la confiabilidad del sistema.

3. De "lege lata", las normas protectoras del adquirente como "consumidor" tienen por función procurar la transparencia del negocio en la etapa de contratación, pero resultan insuficientes para resolver los conflictos surgidos durante el "iter funcional", en el cual la situación del "usuario" es por demás incierta.

4. La falta de claridad y precisión, característica de estas operaciones, dificulta la solución de los conflictos que surgen si se produce el incumplimiento o la resolución del contrato.

5. Particularmente, al no existir un régimen legal ni un preciso encuadre convencional, resulta dificultosa la correcta aplicación de las normas concursales cuando sobreviene la insolvencia de las partes.

6. De "lege ferenda", es necesaria una prolija regulación que ponga orden a las relaciones y permita la correcta composición de los intereses en juego, tanto en el momento de la contratación como durante todo su funcionamiento, ya sea en situaciones normales como patológicas.

7. Los antecedentes compulsados hacen recomendable que, por razones de publicidad, oponibilidad, estabilidad y seguridad, se canalice el instituto a

través de una adecuación del régimen de los derechos "in rem", tal como se prevé en algunos de los proyectos conocidos.

FINIS CORONAT OPUS

[1:] Favier-Dubois, Eduardo M: “Problemática legal del tiempo compartido” - ERREPAR - DSE - N° 151 - junio/00 - T. XI - pág. 1029 y ss.

[2:] Génesis - Cap. XI - versículo 7: “del modo que uno no entienda el habla del otro”

[3:] “Nueva economía, nueva contabilidad” (texto en base a un reportaje al profesor Baruch Lev) - “Clarín” - Suplemento “Economía y Negocios” - 2/1/2000

[4:] Lovece, Graciela y Ghersi, Carlos A.: “Contrato de tiempo compartido” (Timesharing) - Ed. Universidad - Bs. As. - octubre/00

[5:] CNFed. Cont. Adm. - Sala IV - 24/4/1997, Disp. (DNCI) 801/96, causa 28.114/96

[6:] CNFed. Cont. Adm. - Sala V - LL - T. 1999-D - pág. 776

[7:] CNTrab. - Sala III - 22/7/1993 - JA - T. 1996-III - síntesis

[8:] Ver Favier-Dubois, Eduardo M.: Ob. cit. en nota 1

[9:] Honorable Cámara de Diputados de la Nación - Registro año 1987 - Proyecto Nº 12 - pág. 473 y ss.

[10:] Mariani de Vidal, Marina: “Curso de derechos reales” - Ed. Zavalía - Bs. As. - 1993 - T. 2 - pág. 42

[11:] Mariani de Vidal, Marina: Ob. cit. en nota 10 - T. I - pág. 92

[12:] La distinción entre  terceros en general (no legitimados) y  terceros con interés legítimo que podríamos llamar “calificados”, cual es el concurso, puede verse en el trabajo de A. Alterini, recordado por Mariani de Vidal, Marina: Ob. cit en nota 10 - T. III - pág. 93 - nota 87

[13:] Maffía, Osvaldo J.: “Derecho concursal” - Ed. Depalma - Bs. As. - 1994 - T. III-A - pág. 223

[14:] Games, Luis M. y Esparza, Gustavo A.:  “Aproximación concursal al derecho real de condominio” - ED - 14/5/1999

[15:] CNCom. - Sala A - 15/9/1999, “Sei, Raúl Alberto s/quiebra s/incidente de venta del inmueble del San Diego Country Club”, con nota Richard, Efraín H.: - ED - 14/4/2000

[16:] Monteserín, Eduardo: “¿Cuáles créditos deben cumplir con el procedimiento de verificación y cuáles no deben hacerlo?” - Ponencia en el II Congreso Iberoamericano de la Insolvencia - La Cumbre - Córdoba - 2000 -  T. III - pág. 59

[17:] Turrín, Daniel M.: “El derecho a la jurisdicción de los acreedores a través del proceso de verificación de derecho  en la ley 24522” - RDCO - 1997 - págs. 615/41

[18:] Mariani de Vidal, Marina: Ob. cit. en nota 10 - T. I - pág. 28

EL PRESENTE TRABAJO SE ENCUENTRA PUBLICADO EN REVISTA DOCTRINA SOCIETARIA DE ERREPAR , TOMO XII, N° 157, DICIEMBRE/00