EL JUICIO DE DESALOJO

Por Félipe Nicólas Yaryura Tobías

     Dicen los abogados experimentados que no hay mejor modo de perder un cliente que atendiéndole un juicio de desalojo como parte actora.

     Y lo lamentable es que todos, alguna vez, hemos comprobado en carne propia lo cierta que resulta esta afirmación.

     En general esta clase de pleitos termina en manos de los colegas más nóveles. No por inexpertos sino por carencia de opciones mejores.

     En los estudios grandes se ha vuelto una suerte de cruel rito de iniciación para los que se van incorporando; mientras que los abogados que comienzan su profesión de modo independiente tienden naturalmente a tomar con alegría cuanto juicio se le propone (y con especial entusiasmo el desalojo), sin representarse sus nefastas consecuencias.

     Pero tarde o temprano, en nuestro fuero íntimo, sabemos que alguna vez sonará el teléfono y desde el otro extremo de la línea nuestra tía nos contará entre lágrimas que ella tiene un pequeño departamento con cuya renta complementa su escasa jubilación y que ¡oh, calamidad! su inquilino ha dejado de pagarle y no parece dispuesto a desocupar el inmueble.

     O, peor aún, la tía no es nuestra sino de nuestro principal cliente, quien le ha transmitido toda la tranquilidad del que se sabe defendido por un verdadero león que no tardará en dar su merecido al locatario moroso.

     Decía la tradición que cuando en la China una persona salvaba la vida de otra, ésta quedaba agradecida de tal modo que desde entonces se comportaba como su esclava, disponiéndose a realizar cuanta tarea le encomendara su benefactor. Ahora bien, lo más probable es que ninguno de nosotros haya salvado la vida de ningún chino abogado, con lo que seguramente todos nuestros intentos de derivar el pleito hacia colegas amigos (más bien enemigos) fracasarán de modo irremediable y, mal que nos pese, deberemos radicar el desalojo tan temido. La ordalía habrá comenzado.

     En Argentina, no es necesario un gran esfuerzo para demorar una acción de desalojo un par de años: oponer excepciones, contestar demanda, ofrecer una prueba mínima, apelar cuanta resolución resulte apelable (desde la que rechaza las excepciones hasta la sentencia definitiva) y pedir audiencias de conciliación. Con eso basta.
    
     Si pasamos a las chicanas usuales (sacar la chapa municipal, cambiar la letra que identifica el departamento, o asegurar la presencia de algún pariente enfermo o un perro cimarrón en el momento del lanzamiento) o a los lisos y llanos delitos (robarse el expediente, sin ir más lejos), la impunidad podría prolongarse incluso aún más.

     Obviamente, el ciudadano lego no tiene modo entender cómo es posible que una persona permanezca en su inmueble más allá del vencimiento del contrato, o sin pagar compensación alguna durante años, sin que la Justicia haga nada al respecto.

     La sospecha por lo general terminará recayendo sobre su propio abogado y se cumplirá la profecía inicial: éste perderá a su cliente.

     A la falta de éxito del desalojo suelen sumarse otros problemas adicionales: la imposibilidad de cobro (pues salvo casos excepcionales la garantía resultará inexistente y el depósito se habrá extinguido) y, lo que es más duro, la amarga tarea de explicarle al cliente-locador que, aunque no recupere el inmueble y no cobre los alquileres, de todas maneras debe pagar las expensas comunes y los impuestos de su propiedad.

     Pero lo sorprendente es que esta persistente y añeja frustración de la Justicia material no es ningún secreto, sino que obra en la conciencia de todos cuantos participamos de alguna manera en el intento de asegurar la vigencia de las leyes y los derechos de nuestros clientes. Pero nada hemos avanzado al respecto. Lejos de ello, los crecientes problemas logísticos y de recursos materiales y humanos del Poder Judicial hacen cada vez más grave y penosa esta situación.

     Ciertamente, toda acción u omisión, en estos aspectos, termina teniendo algún fundamento económico y político, tan errado e injusto como la mayoría de las "soluciones" latinoamericanas, en las que todo parece reducirse a una confrontación moral simplista: o estamos del lado de la familia que no tiene dónde vivir, o del lado del burgués al que le sobra una casa.

     Semejante panorama termina por conmover al funcionario que por la vía de la morosidad judicial alarga la soga del inquilino, a quien favorece en lo inmediato pero perjudica (a él y a su grupo de pertenencia) en el largo plazo.

     Con lo que el supuesto "burgués" (que en muchos casos no es más que otra familia que necesita de ese alquiler para sobrevivir) termina cargando sobre sus espaldas y en soledad el problema general de vivienda que el Estado no logra solucionar.

     Pensemos entonces en algunas de las consecuencias económicas y prácticas de este status:

  • Suben los precios de los alquileres, pues el locador quiere cubrirse de las eventuales consecuencias de un largo juicio de desalojo.

  • Aumenta el costo "inicial": tradicionalmente se pedía el valor de dos meses de alquiler como depósito. Hoy es usual que se pidan tres y hasta cuatro.

  • Se tornan más exigentes los recaudos que el locador toma para arrendar: las garantías son más difíciles de obtener, se exigen avalistas con inmuebles en Capital Federal y se busca un aforo cada vez más importante. De otro lado, si el inquilino termina pidiendo el aval de una empresa dedicada al rubro, tiene que pagar para ello y tal pago termina también incrementando el costo.

  • En definitiva ocurre algo muy parecido al fenómeno bancario: así como se dice que los bancos sólo están preparados para prestar dinero al que no lo necesita, parecería que los locadores sólo quieren arrendar sus inmuebles a quienes estarían en condiciones de comprarlos.

  • Baja la construcción. Tradicionalmente, uno de los motores de este importantísimo rubro de la economía fueron quienes edificaban departamentos para alquilar a terceros. Hoy en día los precios de los alquileres se ubican entre el 0,6% y el 0,8% mensual del precio del inmueble, es decir que prometen una renta que oscila entre el 7% y el 10% anual. Si a ese retorno le recortamos las situaciones judiciales o de desocupación (durante las que el locador no sólo no percibe su renta sino que debe solventar gastos de expensas, impuestos, tasas judiciales, abogados y demás) llegamos claramente a la conclusión de que resulta mucho más conveniente, seguro y líquido colocar el dinero en un vulgar plazo fijo bancario o en títulos públicos, especialmente con las tasas que se obtienen en el sur del continente americano.

¿Cuál es la propuesta de este foro?

Pues bien, como queremos que Legalmanía sea un espacio de debate, crítica y propuesta, convocamos a todos quienes tengan interés en esta cuestión a proponer soluciones desde el ángulo legal, así como a discutir las que los demás participantes publiquen. Transcurrido un término razonable, intentaremos elaborar entre todos un proyecto de reforma del régimen procesal del juicio de desalojo para elevarlo al Congreso de la Nación.