Nadie descarta al comprar una casa o un lote en un country o barrio cerrado o incluso en un club de campo, que la casa será propia y de nadie mas, de hecho solo nosotros decidimos cuantos ambientes y la decoración que tendrá. La problemática se plantea desde el punto de vista del encuadre jurídico.
Club de Campo, entendámonos, es el complejo recreativo residencial emplazado generalmente en áreas suburbanas, que incluye lotes construidos o a construir, totalmente independientes entre si, con entrada común al complejo que se halla delimitado. Cuenta además, con sectores destinados a actividades de índole social, deportiva y cultural, presentándose los lotes y sus edificaciones y estos sectores en relación inescindibles y provistos de servicios de seguridad, mantenimiento, jardinería, limpieza, administración, etc.-
Generalmente esta zona de esparcimiento, con verde y disfrute diario o de fin de semana se halla cerca o lejos de nuestra residencia habitual pero dentro de la Pcia. de Buenos Aires, es decir, fuera de la Capital. Es así como la provincia de Bs.As., mediante el decreto 2489/63 (modificatorios del 16440/50, 5400/58, 1636/61 y 9404/86) encuadra a los Clubes de Campo dentro del Régimen de la Ley 13512, de propiedad horizontal, algo así como un edificio de departamentos o un complejo de dúplex en la ciudad, de hecho es la misma ley que regula a ambos. En estos emprendimientos las calles serían "pasillos" (áreas comunes descubiertas).

La misma Corte Suprema de Justicia de la Nación, en el conocido caso C.U.B.A., falló dictaminando que el derecho a la seguridad de los moradores de un Barrio es un derecho constitucional.
Tratando de encontrar solución para los emprendimientos preexistentes con calles públicas parecería que no cabe pensarse en otra solución que no sea la compra de las calles para convertir al emprendimiento en un "Barrio Privado". Sobre este particular debe analizarse las facultades legales que tienen los municipios para resolver la cuestión, y tenerse muy en cuenta que en estos supuestos la compra de las calles no es a título de compra o incremento partimonial, sino que se trata de la adquisición del dominio para privatizar las vías de circulación interna de un emprendimiento que deberán continuar con ese mismo "destino de calles". No es lo mismo la compra de una calle por parte de un frentista para ampliar y extender su propiedad que la compra para complementar un emprendimiento urbanístico y asimilarlo a los Barrios Cerrados conforme la regulación del Decreto 27/98 .-
Es claro entonces que una entidad jurídica (llamese sociedad) que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino residencial será titular del dominio de las áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la prestación de los servicios generales, por tanto quien sera dueña y debera mantener y ocuparse de pileta, housing, sala de eventos, canchas, etc. 

Sus estatutos deberán incluir previsiones expresas referidas a la incorporación de los adquirentes de cada parcela, representación, derechos y deberes de los miembros, administración del club, determinación de las áreas y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales a asumir y modo de afrontar los gastos comunes, servidumbres reales y restricciones urbanísticas previstas y toda otra disposición destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento del club según el proyecto propuesto. Cuando la entidad promotora sea una entidad civil preexistente, podrá la misma asumir la titularidad de las áreas comunes y prestar los servicios generales. En este caso se exigirá la modificación o adecuación de los respectivos estatutos para contemplar los aspectos consignados en el párrafo precedente. 

Podrá optarse por mantener en el dominio privado las áreas que configuren la red de circulación interna. En este supuesto, dichas superficies quedan sujetas a la afectación especial que resulte de su destino (espacios circulatorios, calles, etc) y acordes con el uso, trazado y características contenidas en la memoria técnica, proyecto de planta y plano de mensura y subdivisión aprobado. La misma entidad será también titular dominial de dichos espacios circulatorios. 

Los planos de subdivisión contendrán la determinación según mensura, de las superficies afectadas con destino a esparcimiento y circulación conforme se opte por las disposiciones precedentes. Asimismo deberá consignarse en dichos planos, como restricción de venta referida a las parcelas residenciales, la exigencia de la previa transmisión del dominio de las áreas de esparcimiento y circulación a la entidad referida 

Se permitirá cuando sea el caso, la localización de club de campo no comprendido en una zona especifica, cuando se trate de predios no aptos para la explotación agropecuaria intensiva o extensiva y se efectúe el estudio particularizado que demuestre la real existencia de hechos paisajísticos (arboledas añejas); particularidades topográficas (lago, laguna, río, etc.); terrenos a recuperar (predios inundables o bajo cota, dunas, médanos, etc.); como así también otros elementos de significación (construcciones de valor arquitectónico, etc.) que justifiquen la localización propuesta. Dicho estudio deberá ser avalado por el municipio y aprobado por el organismo competente del Ministerio de Obras y Servicios Públicos.

La factibilidad de un club de campo se concederá en dos etapas: la convalidación técnica preliminar (prefactibilidad) y la convalidación técnica final (factibilidad). A dichos fines deberá presentarse ante la Dirección de Ordenamiento Urbano, organismo competente del Ministerio de Obras y Servicios Públicos, la documentación pertinente.
Para esto deberá presentarse la documentación que a continuación se detalla:
Aprobación de la localización por parte del Municipio
Certificado de aptitud del predio otorgado por la Dirección Provincial de Hidráulica
Cuando el suelo este constituido total o parcialmente por formaciones medanosas, certificado de aprobación de la fijación y forestación del suelo otorgado por el Ministerio de Asuntos Agrarios
Certificado de prefactibilidad de provisión de agua (cualitativa y cuantitativa) en relación a la cantidad de usuarios prevista, otorgado por la Administración de Obras Sanitarias
Plano del anteproyecto urbanístico sobre la base de medidas según título y/o catastro, en el que conste:
e-1) Localización del área común de esparcimiento y de las áreas destinadas a residencia y a vías de circulación interna, como así también las medias calles perimetrales a ceder y la vía de conexión con la red externa con la indicación de medidas de parcelas y anchos de calles
e-2) Balance de superficie en el que se indiquen los porcentajes asignados a cada tipo de área (residencial, de esparcimiento común y circulatorio).
e-3) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades de viviendas por hectárea.
e-4) Número de viviendas unifamiliares o multifamiliares.
e-5) Ubicación tentativa de las instalaciones previstas para el área común de esparcimiento.
f Memoria técnica en le que se especifique:
f-1) Principales actividades a desarrollar en el club de campo con indicación de las dominantes.
f-2) Régimen de subdivisión y de dominio a adoptar. De optarse por el régimen establecido en el artículo 1° deberá presentarse el anteproyecto del estatuto de la entidad jurídica a formar.
f-3) Número de parcelas previstas como así también número de viviendas unifamiliares o multifamiliares.
f-4) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades de viviendas por hectárea.
f-5) Forma en que se prevé efectuar el suministro de agua potable y energía eléctrica.
f-6) Forma en que se prevé evacuar las aguas pluviales y los líquidos cloacales, indicando el tratamiento a dar a estos últimos, cuando así corresponda.
f-7) Tratamiento de calles internas y de la vía de conexión con la red externa.
f-8) Sistema a adoptar para la recolección de residuos.
f-9) Indicación del compromiso de forestación de las medias calles perimetrales.
f-10) Equipamiento previsto para el área común de esparcimiento.
El otorgamiento de la convalidación técnica preliminar no implica autorización para efectuar ningún tipo de obras ni para formalizar compromisos de venta. 

Para obtener la convalidación técnica final (factibilidad) de un anteproyecto de club de campo deberá presentarse la documentación que a continuación se detalla:
Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los inmuebles afectados por el proyecto.
Proyectos de obras de saneamiento o hidráulicas aprobados por las Dirección Provincial de Hidráulica, adjuntándose comprobante correspondiente.
Proyecto del sistema de provisión de agua potable y evacuación de líquidos cloacales aprobado por la Administración General de Obras Sanitarias (si correspondiera).
Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna.
Proyecto de la red de energía eléctrica domiciliaria e iluminación aprobado por el ente prestatario del servicio.
Planos de obra de equipamiento del área común de esparcimiento del club y prototipo de viviendas (si correspondiese) aprobados por la comuna.
Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder, en el que se determinen las especies arbóreas, aprobado por la comuna.
Reglamento urbanístico y de edificación al cual deberán ajustarse los edificios a construir, en el que se establezcan; indicadores urbanísticos, tipos de vivienda, materiales, altura máxima de edificación, retiros y toda otra norma que se considere conveniente para la obtención de una tipología edilicia adecuada al predio, aprobado por la comuna.
Plano del proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que conste: balance de superficies, densidad bruta (DB), densidad neta residencial (DNR), número de viviendas unifamiliares o multifamiliares, firmado por los profesionales actuantes. De optarse por el régimen especifico establecido en el artículo 1° deberá indicarse el derecho real de servidumbre de uso de las parcelas destinadas a esparcimiento.- 
Memoria descriptiva definitiva, firmada por los profesionales actuantes, según sus incumbencias.

De optarse por el régimen de la Ley 13512 la cesión de calles perimetrales o colectoras y la eventual unificación de parcelas preexistentes deberá acreditarse con plano de mensura aprobado por la Dirección de Geodesia.
Certificados de cumplimentación de normas profesionales otorgado por las entidades competentes. 
Al acordarse la convalidación técnica final se dispondrá la anotación de una restricción especial en la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad con relación a las inscripciones de dominio referidas a los inmuebles que conformarán el club de campo como afectación de los mismos al régimen del Decreto-Ley n° 8912/77 y 9404/86

Dicha afectación implicará que no podrán transmitirse las parcelas con destino residencial hasta tanto se registre la adquisición del dominio de las áreas de esparcimiento y circulación a favor de la entidad jurídica ya referida. La restricción se extinguirá sin necesidad de petición expresa al efectuarse la registración aludida.
La aprobación de los planos de subdivisión exigirá acreditar mediante certificación expedida por el municipio respectivo, la ejecución de las obras de infraestructura, parquización y forestación y equipamiento deportivo, social y cultural.
De esta manera, se encuentran incluidos tambien en este encuadre, los clubes náuticos, parques industriales, urbanizaciones con instalaciones comunes, etc.
Es claro que mas allá del encuadre que le presta esta ley, se requiere una especial aplicable solo al caso que nos ocupa, que por ser una invencion de los ultimos 15 o 20 años no la posee en el Codigo Civil.-

AGRADECERIA NO OLVIDEN COLOCAR MIS DATOS, DADO QUE LA ULTIMA VEZ LOS OLVIDARON. MUY AMABLE